Nếu bạn
không nắm bắt được một số quy luật vận động của thị trường bất động sản, việc
“tiền mất tật mang” không phải là chuyện hiếm.
 |
| Hiểu rõ thị trường như nào trước khi đầu tư |
Hiện nay, sản phẩm được quan tâm nhiều nhất tại thị trường bất động sản ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM chủ yếu xoay quanh phân khúc chung cư thương mại và nhà đất thổ cư. Cùng với bề dày kinh nghiệm và hiểu biết gia tăng, không còn chuyện các “thượng đế” có nhu cầu thực lao vào “canh bạc” góp vốn – chờ tiến độ thi công. Thay vào đó, người mua (để ở hoặc đầu tư chuyên nghiệp) có xu hướng tin dùng các bất động sản đã có chứng nhận sở hữu, hoặc chí ít cũng phải có hợp đồng mua bán (đối với dự án).
Tuy vậy, tất
cả các giao dịch đều ẩn chứa những rủi ro nhất định. Vì thế, trước khi móc hầu
bao, người mua cần phải cân nhắc thật kỹ các vấn đề sau:
Trước hết,
người mua phải tự kiểm tra bộ hồ sơ sản phẩm được cung cấp từ bên bán. Trong
đó, một thủ tục không thể bỏ qua là phải xem bản chính sổ đỏ hoặc hợp đồng mua
bán (HĐMB) căn hộ để xác định dấu vết tẩy xóa, rách nát chắp vá, rồi các loại
giấy tờ đi kèm khác (nếu có) như thế chấp, vay nợ...
Tiếp đến là
công đoạn kiểm tra chéo thông qua các cơ quan chức năng, cụ thể: đề nghị bên
bán cung cấp bản photo sổ đỏ hoặc HĐMB căn hộ hoặc ảnh chụp của các tài liệu
nêu trên. Đối với nhà đất thổ cư, người mua có thể trực tiếp tới cơ quan cấp chứng
nhận sở hữu (sổ đỏ) để kiểm tra thông tin gốc. Tương tự, việc kiểm tra tính xác
thực của HĐMB (đứng tên chủ cũ) phải được đảm bảo thông qua chủ đầu tư.
Ngoài ra,
người mua cần tìm hiểu tình hình dân trí, an ninh, đồ án quy hoạch... tại địa
bàn có bất động sản giao dịch. Có thể tìm hiểu trực tiếp tại cơ quan lãnh đạo sở
tại (phường/xã) hoặc dò la khai thác người dân tại địa phương quanh khu vực bất
động sản mà mình đang có ý định mua.
Bên cạnh đó,
người mua cần quan tâm đến vấn đề đặt cọc trước khi giao dịch chính thức. Thông
thường, tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá trị mua bán. Tuy nhiên, cần lưu ý,
hợp đồng đặt cọc phải nêu đầy đủ chi tiết thống nhất như: nhân thân của cả hai
bên, thời gian và địa điểm đặt cọc, bất động sản mua bán và đặc điểm, giá trị
mua bán, tiền đặt cọc và cách thức thanh toán, xác định bên chịu thuế phí và lệ
phí, xử lý tiền đặt cọc…
 |
Kiểm tra giấy tờ cẩn thận là bước người mua cần phải làm trước khi mua bất động sản
|
Bài học “vỡ lòng” khi chọn mua bất động sản
Đầu tư bất động
sản quan trọng nhất là chọn vị trí có tiềm năng sinh lời trong tương lai. Hãy
luôn chú ý đến những bất động sản có vị trí tốt, gắn liền với hạ tầng kỹ thuật
và hạ tầng xã hội tốt.
Các chuyên
gia cho rằng, vị trí bất động sản có tính thanh khoản tốt nhất thường không cách
khu vực đô thị không quá 10km vì trong khoảng cách này khả năng tìm kiếm được
người mua nhà ở thực cao hơn.
Khi đầu tư bất
động sản, cần tìm hiểu kỹ và nắm bắt rõ giá thị trường để tránh mua “hớ”. Đồng
thời, phải xác định rõ nên đầu tư bao nhiêu, trong trường hợp vay thì vay bao
nhiêu là an toàn? Thông thường, nếu có dòng tiền nhàn rỗi thì việc đầu tư sẽ
khá nhẹ nhàng. Tuy nhiên, nếu có cơ hội cũng có thể “liều” bằng cách vay vốn.
Tuy nhiên, bạn cần tính toán thật cẩn thận khả năng trả nợ trong trường hợp đi
vay để khoản vay không gây áp lực lên cuộc sống. Tỷ lệ đi vay tốt nhất không
nên quá 50% giá trị bất động sản.
Ngoài ra,
pháp lý là yếu tố rất quan trọng, vì thế người mua cần kiểm tra kỹ là sổ đỏ có
hợp lệ hay không (có thể tham khảo thông tin từ cơ quan địa chính để xác nhận vấn
đề này), mảnh đất hay ngôi nhà có đang trong tình trạng tranh chấp hay không,
có bị rơi vào diện quy hoạch hay không, có nợ thuế hay không…
Hãy cố gắng
tránh những thỏa thuận miệng, những lời hứa hẹn khi giao dịch. Tất cả nên cụ thể
hóa bằng văn bản và có chữ ký hợp pháp để tránh rủi ro.
Những rủi ro pháp lý khi mua nhà dự án
Không ít nhà
đầu tư còn non kinh nghiệm và các khách hàng vẫn liên tục vấp phải vô số vấn đề
pháp lý như thủ tục, thuế phí… phát sinh khi thực hiện giao dịch bất động sản
(mua bán, tặng cho, sang tên…).
|
||
|
|
Có một thực
tế rằng khi mua nhà dự án, những lời giới thiệu về dự án, khả năng tìm hiểu dự
án hoặc thông tin về dự án mà người mua nắm được chủ yếu chỉ xoay quanh sự cung
cấp từ đơn vị môi giới, trung gian hoặc là bộ phận kinh doanh của dự án đó. Mà
đa phần những thông tin đó chỉ chứa đựng được phần nổi của dự án, tức là những
điều thuận lợi như vị trí mặt bằng, tiện ích khi sử dụng... Khách hàng sẽ dễ bị
cuốn vào các lời giới thiệu mà bỏ qua tính pháp lý đầy đủ của một dự án nhà ở.
Điều này thấy
rõ trong các trường hợp mua nhà, chỉ biết nhiều về giá, vị trí, dịch vụ mà
không biết được về quyền sử dụng đất, các giấy phép đầu tư đã được phê duyệt.
Nhà đầu tư không cung cấp vấn đề này, và người mua nhà cũng không hỏi hoặc
không có điều kiện tiếp cận.
Nhiều trường
hợp triển khai dự án nhưng chưa chuyển quyền sử dụng đất, chưa xin cấp phép xây
dựng dẫn đến đình trệ về sau. Vấn đề về tính pháp lý của dự án còn liên quan đến
các nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với nhà nước, thiết kế căn hộ thuộc dự
án...
Người mua
nhà dự án cần phải nghiên cứu kỹ về thỏa thuận giá cả và các dịch vụ kèm theo
như sân chơi, công viên, hầm giữ xe, an ninh, vệ sinh.... Rủi ro này thường gây
nhiều tranh cãi do hợp đồng quy định không cụ thể về quyền nghĩa vụ của các
bên.
Ngoài ra, thời
hạn bàn giao nhà dự án không thường rõ ràng khiến người mua chịu thiệt. Thực tế,
không nhiều các dự án hoàn tất việc giao nhà cho khách hàng theo đúng thỏa thuận.
Rất nhiều rủi ro xảy ra do người mua không biết rõ về tính pháp lý của dự án,
chưa được ngân hàng bảo lãnh hoặc năng lực của nhà thầu yếu kém dẫn đến chậm trễ,
vi phạm nghĩa vụ bảo lãnh.
Chia sẻ về
việc ngân hàng phát hành bảo lãnh cho người mua và thuê nhà hình thành trong
tương lai, chuyên gia tài chính, ngân hàng TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, người
mua nhà ở Việt Nam thường an tâm về chủ đầu tư. Bản thân người mua không quan
tâm, không đòi hỏi quyền lợi thì nhà đầu tư cũng không nhắc đến, bỏ qua vấn đề
bảo lãnh.
Theo TS. Hiếu,
tại Mỹ không có việc bảo lãnh bất động sản hình thành trong tương lai, người
tiêu dùng tại Việt Nam đang bị lợi dụng vì có những trường hợp “tiền mất tật
mang” do năng lực yếu của chủ đầu tư dẫn đến tiền mất tật mang khi nhà đầu tư vỡ
nợ, không triển khai, thiệt hại cho người tiêu dùng.
Tại Mỹ, thị
trường bất động sản rất khác Việt Nam, chủ đầu tư ở đó không được phép ra ngoài
kêu gọi người dân đóng góp vào. Và chủ đầu tư chỉ được vay ngân hàng rồi xây dựng
rồi sau khi hoàn thành, khách hàng chỉ việc đến mua. Nếu người tiêu dùng muốn
mua từ khi chưa hình thành, chủ đầu tư phải đưa số tiền đó vào một “kho” riêng.
Đến khi dự án xây xong, chủ đầu tư mới được lấy tiền đó mang trả ngân hàng, vị
chuyên gia này chia sẻ.
Thiếu sót
trong bảo lãnh bất động sản tại Việt Nam là việc bảo lãnh chỉ bảo lãnh duy nhất
một vấn đề là bắt buộc chủ đầu tư phải giao nhà đúng tiến độ mà không bảo lãnh
vấn đề khác, trong đó có chất lượng công trình. Để mua nhà, người mua cần quan
tâm đến các vấn đề liên quan đến những dự án đã có bảo lãnh và chủ đầu tư phải
thông báo đến khác hàng về việc ngân hàng bảo lãnh dự án. Khách hàng phải xem lại
việc mua những căn nhà hình thành trong tương lai nếu như chủ đầu tư không cung
cấp giấy tờ bảo lãnh dự án, TS. Hiếu lưu ý.
